En México, un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble. Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias debido a un mal trabajo de apreciación, falta de conocimiento en la materia o por caer en las manos de seudo valuadores, por lo cual a continuación te presentamos una sencilla explicación sobre los diversos tipos de avalúo y sus características.

Principio de Sustitución.- Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado. Este principio da por hecho que el comportamiento del mercado es racional y se comporta con prudencia, sin que surjan costos indebidos a consecuencia de demoras. Puede considerarse la substitución de una propiedad por otra en términos de su uso, diseño estructural o los ingresos que produce. El costo de adquisición puede ser el costo que representa compra un terreno similar y construir un edificio de utilidad equivalente, asumiendo que no existieran costos indebidos a consecuencia de demoras. Esta es la base para el enfoque de costos en la valuación y pare el enfoque de comparación de ventas en valuación.

El principio de substitución resulta igualmente aplicable a propiedades como casas compradas por sus atributos generadores de amenidades, así como propiedades adquiridas por su capacidad para generar ingresos. Los atributos productores de amenidades de propiedades residenciales incluyen la excelencia de diseño, la calidad de la mano de obra o materiales de construcción superiores.

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se toma en consideración lo siguiente: 

• Terreno: Se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios.
• Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas.
• Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características físicas.
• Deméritos: Se estimará la pérdida de valor debido a deterioro físico por edad y estado de conservación, para cada tipo de construcción apreciado y, en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus características particulares.

En el enfoque físico o de costos, el valor de las construcciones se basa en el Valor de Reposición Nuevo (VRN) el cual a su vez puede ser calculado con alguno de los tres métodos siguientes:

• Método Paramétrico, donde se obtiene un costo por unidad ($/unidad) por ejemplo para hoteles: costo por habitación ($/habitación), en hospitales: costo por cama de hospital ($/cama), en escuelas: costo por alumno ($/alumno), siendo lo mas común utilizar en la valuación el costo por metro cuadrado de construcción ($/m2).
• Método de Ensamble de Costos, que consiste en dividir la construcción en piezas constructivas completas (zapatas o pilotes para cimentación, muros, losa en la estructura, etc).
• Método de Análisis de Precios Unitarios, es el desarrollo detallado de la cantidad de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que intervienen en la elaboración de una partida. Para todo lo anterior se toma en cuenta la unidad de medida y pago, desperdicios, rendimientos, mando intermedio y en su caso, el factor de sobrecosto por indirectos.

Por estas razones en KT&I ofrecemos exclusivamente el Método de Análisis de Precios Unitarios para brindarle mayor certeza a nuestros clientes sobre el valor de reposición real de sus inmuebles, tomando en cuenta los factores de mercados exclusivos de esta zona tan particular de la república mexicana, apegados a su ves a la METODOLOGÍA de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor referido de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios).