DEFINIR UN PRODUCTO INMOBILIARIO ES TAN IMPORTANTE COMO DISEÑARLO. El crecimiento inmobiliario que se ha visto en los últimos años en Los Cabos, B.C.S. impulsó a muchos inversionistas a entrar en este sector haciéndolo muy dinámico, pero aumentando también el riesgo al ampliar la gama de productos inmobiliarios que entraban a competir entre sí. Consecuentemente es de singular importancia tener un manejo de las variables que determinan la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo asociado para determinar la conveniencia de su desarrollo. Este manejo se plasma en una definición preliminar de la arquitectura a partir de una cabida para determinar la potencialidad del terreno, y un estudio de mercado para definir el producto inmobiliario más adecuado para su posicionamiento en el sector poblacional elegido con la finalidad de diferenciarse de la competencia. Todo ello llevará luego al dimensionamiento físico, económico y financiero del proyecto.

Estas consideraciones deben ser tomadas como parte de las consideraciones de diseño, que finalmente se reflejarán en el éxito del proyecto, ya que quedarán claros los estándares y características del edificio para su desarrollo en la etapa de diseño. Pasar por alto la definición del producto puede conllevar a un laberinto de opciones sin saber cuál de ellos puede ser de utilidad, traduciéndose en tiempo adicional en el desarrollo del proyecto y afectando directamente el éxito económico.

Los Productos Inmobiliarios que diseña KT&I han contado con un estudio de factibilidad previo, que nos ha permitido definir el producto inmobiliario y determinar los estándares de diseño, potenciando la calidad que imprimimos a nuestros proyectos.

El objetivo del Proyecto Ejecutivo es integrar en un solo lugar a través de un solo gestor el modelo de información de los diversos proyectos por especialidades que se vayan generando. Desarrollamos un proceso de requerimiento, revisión y estandarización de los datos el cual representó certidumbre en la fase de planeación y revisión de presupuestos, procura y construcción hasta la puesta en marcha, costos asociados a su operación y mantenimiento.

1. Se desarrolló un sistema integral para reducir los riesgos, solucionar problemáticas identificadas a nivel de proyecto ejecutivo. Este incluye principalmente el desarrollo de elementos de infraestructura que contaron con:
   • Memoria Técnica. Se presentó en forma ordenada y lógica, los cálculos y el dimensionamiento de cada una de las partes que integran el proyecto, indicándose los elementos y criterios adoptados, parámetros de diseño, fórmulas, tablas, textos, normas, etc. Se harán en un todo de acuerdo a las Guías y Normas Técnicas, con las modificaciones avaladas por la bibliografía y la experiencia adecuada. Se desarrollaron fundamentalmente los siguientes puntos:
     • Antecedentes y estudios previos.
     • Diferenciación de suelos en puntos importantes de las trazas de la red, conducciones principales, planta de tratamiento y lugares de emplazamiento de estructuras.
     • Normas municipales de uso del suelo y de construcción.
     • Planos de infraestructura.
     • Alternativas de distintos cuerpos receptores y de fuentes de captación/suministro de agua y demostrar que la solución elegida es la óptima.

• Cómputo Métrico, Presupuesto y Cronograma de Ejecución. El proyecto incluye el cómputo métrico y el presupuesto de todos los elementos que integran la obra a ejecutar, teniendo en cuenta que a ese efecto deberá subdividirse la misma en la mayor cantidad de ítems posibles, agrupados en los rubros y sub rubros correspondientes. Se incluyen para todos y cada uno de los ítems el análisis de costos directos en los mismos discriminados en Materiales, Mano de Obra y Equipos y Subcontratos; tanto en sus costos unitarios como en su rendimiento o consumos paramétricos.

A través de este ejercicio de planeación estratégica se ahorro durante la fase de construcción hasta el 30% de los montos originalmente presupuestados y ahorrar hasta 400% veces los costos de operación y mantenimiento. (ver BIM, BAM, BOOM – www.kti.mx/bim )

La información del Proyecto Arquitectónico, Ingeniería Civil (estructuras), Ingeniería Eléctrica, Ingeniería Hidráulica y Sanitaria, Instalaciones de Protección Contra Incendio, Ingeniería de Refrigeración, Ingeniería de Instalaciones Especiales se integro en un modelo Autodesk REVIT con un mejor nivel de información que el que fue entregado por los proveedores. Se brindo soporte para identificar interferencias, faltantes o incongruencias entre las diversas fuentes de datos, solicitar lo requerido y poder transitar de un nivel de desarrollo de 300 a 350 y finalmente a 400 con la integración del modelo.

LOD 300 (Se entiende como nivel de detalle de Anteproyecto): El elemento se representa geométricamente en el modelo, como un sistema, objeto o ensamblaje específico en términos de cantidad, tamaño, forma, ubicación y orientación.

LOD 350 (Se entiende como nivel de detalle de Proyecto Básico):El elemento se representa geométricamente en el modelo, como un sistema específico, objeto o ensamblaje en términos de cantidad, tamaño, forma, orientación, e interfaces con otros sistemas del edificio.

LOD 400 (Se entiende como nivel de detalle de Proyecto de Ejecución):El elemento se representa geométricamente en el modelo, como un sistema, objeto o ensamblaje específico en términos de tamaño, forma, ubicación, cantidad y orientación con detalle, fabricación, montaje, y la información de la instalación.

Sin embargo, el BIM no se limita al uso de un software. BIM exige pensar de una forma diferente, exige pasar del enfoque tradicional en donde los participantes del diseño trabajan en islas separadas de información con software incompatible, a un nuevo enfoque totalmente integrado, en donde los participantes comparten y trabajan con la misma información de manera colaborativa; así, el modelo de BIM es el centro de todo el equipo encargado del diseño.

De esta manera al tener el proyecto integrado con la información disponible a través de nuestro despacho en sitio, pudimos dar el soporte para poder solventar todas las dudas y requerimientos que la coordinación de proveedores requiere al tener la información centralizada y organizada en un solo lugar. Además al contar con este sistema pudimos evaluar las alternativas que presentan los proveedores a los retos del ensamble y emitir recomendaciones, comparar costos, detectar incongruencias y de esta manera acortar plazos y eficientar los costos. En otras palabras agilizamos el flujo de información y toma de decisiones en tiempo real, tomando en cuenta los procesos de comparación y control para lograr el objetivo en el menor tiempo y costo posible.

Después de desarrollar un Proyecto Básico sobre el cual se pudieran generar los primeros Catálogos y Contratos para los diversos contratistas y proveedores, nos dimos a la tarea de coordinar sus ensambles, pedidos y requerimientos de la mano de la dirección arquitectónica y general de la obra. Ya que el contexto era de reducir los tiempos al máximo, tuvimos que reconocer rápidamente cuáles eran las áreas críticas para el avance y que proveedores iban a poder trabajar bajo presión y las circunstancias actuales. Se logró la consolidación de un equipo de  diversos proveedores, locales, foráneos e incluso internacionales para garantizar que el ensamble con toda su complejidad y tecnología se logrará en tiempo y forma.

01_Instalacion_Electrica

02_Instalacion_Hidraulica

03_Instalacion_Sanitaria

04_Instalaciones

Parte fundamental de este esfuerzo fue crear planes de capacitación y desarrollo para los líderes de grupo. asesorar y brindar soporte técnico a proveedores de forma continua; hacer que suceda la calidad en los procesos y producto del área; promover un ambiente de trabajo en equipo que fomento el entusiasmo del personal de toda el área. Ademas reducir el costo y desperdicio de los procesos de forma continua, evaluando el nivel de desempeño de los líderes de forma programada. muy importante fue coordinar en forma cordial la interacción con el personal de otras áreas ya sea en el interior o exterior y guiar a los encargados de ambos turnos hacia una meta clara y un objetivo común, asegurando las medidas de seguridad como prioridad # 1 del ensamble.

01_Fachada

02_Sala

03_Cocina

04_Recamara

05_Baño